Jak správně určit tržní cenu nemovitosti – a neprodělat statisíce
Představte si, že chcete prodat svůj byt. Zadáte inzerát na portál a... nic. Týdny plynou, prohlídek je málo, zájemci žádní. Nakonec se ozve někdo, kdo nabídne o půl milionu méně, než jste očekávali. Co když jste přitom mohli mít prodáno dávno – a výhodněji?
Nejčastější chyba? Nesprávně stanovená tržní cena.
Možná Vás to překvapí, ale právě špatně určená prodejní cena je jedním z hlavních důvodů, proč se nemovitosti neprodávají – nebo se prodávají pod cenou. Přitom správně určit hodnotu nemovitosti není žádná alchymie, pokud víte, jak na to.
V tomto článku se dozvíte:
-
Co je to tržní cena nemovitosti a proč není totéž, co „kolik bych za to chtěl(a)“.
-
Jaké faktory cenu nejvíce ovlivňují.
-
Jak poznat, jestli je cena přestřelená – nebo podhodnocená.
-
Kdy má smysl obrátit se na odborníka pro odhad ceny.
-
A jak díky správnému nacenění získat maximum – bez stresu.
Co znamená „tržní cena nemovitosti“?
Zjednodušeně řečeno, tržní cena je taková, kterou je ochoten reálně zaplatit kupující – za aktuálních podmínek na trhu.
Není to:
-
částka, kterou byste si přáli,
-
cena, za kterou prodal soused loni,
-
ani hodnota, kterou jste za nemovitost zaplatili před pěti lety.
Trh se neustále mění. Tržní cena nemovitosti se vyvíjí v závislosti na nabídce a poptávce, ekonomické situaci, výši úrokových sazeb, sezóně, ale i na celkové náladě kupujících.
Co všechno ovlivňuje cenu nemovitosti?
Většina lidí uvažuje jen o lokalitě a stavu bytu. Ale těch proměnných je mnohem víc. Zde je přehled klíčových faktorů:
-
Lokalita (mikro i makro)
Nejen město, ale i konkrétní čtvrť, ulice, orientace bytu, výhled, dostupnost MHD, občanská vybavenost, klid nebo bezpečnost v okolí. -
Dispozice a velikost
I dvě stejně velké jednotky 2+kk mohou mít zcela odlišnou hodnotu podle toho, jak jsou řešeny – jestli mají lodžii, komoru, oddělené místnosti apod. -
Technický stav a vybavení
Rekonstruovaná koupelna, plastová okna, klimatizace – to vše může zvýšit cenu o desítky až stovky tisíc. -
Typ a stav budovy
Cihlový dům vs. panelový? Je dům zateplený? Jaký je fond oprav? Funguje výtah? Kvalita celého domu často rozhoduje. -
Právní stav nemovitosti
Exekuce, věcná břemena, zástavní práva nebo spoluvlastnictví – to vše cenu snižuje a komplikuje celý proces prodeje. -
Tržní situace v dané chvíli
Ekonomické faktory (např. úrokové sazby) mají přímý vliv na poptávku a tím i na výši cen. -
Emoční hodnota u kupujících
Někdy si zájemce připlatí, protože ho nemovitost osloví – ale spoléhat se na to nelze.
Jak poznáte, že cena není správně nastavená?
Typické signály:
-
Inzerát je několik týdnů bez odezvy.
-
Prohlídky probíhají, ale nikdo se neozývá zpět.
-
Zájemci často říkají: „Hezký byt, ale za tu cenu ne.“
-
Srovnatelné nemovitosti v okolí se prodávají rychleji než ta Vaše.
Pozor: Čím déle je nemovitost na trhu, tím více ztrácí na atraktivitě i ceně. Kupující si často říkají: „Proč to ještě nikdo nekoupil? Určitě je v tom háček.“
Jak tedy správně určit cenu?
1. Online kalkulačky a cenové mapy
Rychlé, zdarma, ale velmi orientační. Nezohledňují specifika Vaší konkrétní nemovitosti (např. orientaci, rekonstrukci, výhled, právní stav).
2. Srovnání s prodanými nemovitostmi
Ne s těmi, co jsou v nabídce, ale s těmi, které byly opravdu prodány – ideálně nedávno a v blízké lokalitě.
3. Odhad ceny od zkušeného realitního makléře
Profesionál, který zná aktuální situaci na trhu, má přístup ke statistikám a umí správně vyhodnotit, za kolik je reálné nemovitost prodat.
Proč se vyplatí stanovit správnou cenu hned na začátku?
-
Vyšší výnos: Nemovitost s realisticky nastavenou cenou se často prodá za víc než ta, která je dlouho neprodejná.
-
Rychlejší prodej: Snižuje se riziko vyjednávání o slevách, tlak ze strany kupujících i časová nejistota.
-
Lepší vyjednávací pozice: Když má nemovitost zájemce, můžete vybírat – ne být tlačeni ke slevě.
Můj přístup
Při své práci s klienty pomáhám nastavit cenu objektivně, ale zároveň s důrazem na silné stránky konkrétní nemovitosti. Věřím, že každá nemovitost má svou hodnotu – a pokud ji umíme správně pojmenovat, dokážeme ji také proměnit v konkrétní výhodu při prodeji.
Pokud uvažujete o prodeji, nebo jen chcete znát reálnou cenu své nemovitosti, ozvěte se – první konzultace je nezávazná a zdarma.
Navazující článek, který Vám doporučuji:
„Jak připravit nemovitost k prodeji: 7 kroků, které zvednou její hodnotu i zájem kupujících“
V tomto článku se dozvíte, jak malé úpravy a správná prezentace mohou výrazně zvýšit cenu i rychlost prodeje.
? Čtěte zde: https://zach-petr.cz/clanek/jak-pripravit-nemovitost-k-prodeji-7-kroku-ktere-zvednou-jeji-hodnotu-i-zajem-kupujicich
